Vermietung und Steuern: Anlage V richtig ausfüllen

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern — kann aber auch viele Kosten absetzen. Die Anlage V der Steuererklärung ist Ihr Werkzeug dafür.

Anlage V: Eine pro Immobilie

Für jede vermietete Immobilie füllen Sie eine eigene Anlage V aus. Vermieten Sie zwei Wohnungen, reichen Sie zwei Anlagen V ein.

Inhalt der Anlage V:

• Mieteinnahmen (Zeile 9-20)
• Werbungskosten (Zeile 33-51)
• Ergebnis: Überschuss oder Verlust

Mieteinnahmen richtig angeben

Was zählt als Mieteinnahme?

• Kaltmiete
• Nebenkostenvorauszahlungen
• Mieterhöhungen
• Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen
• Mietzuschüsse (z.B. vom Amt)

Was zählt NICHT als Mieteinnahme?

• Kaution (ist nur durchlaufender Posten)
• Erstattete Nebenkosten an den Mieter

Beispiel: Sie erhalten monatlich 800 € Kaltmiete + 200 € Nebenkosten. Jahreseinnahmen: (800 + 200) × 12 = 12.000 €

Werbungskosten: Das können Sie absetzen

1. Fahrtkosten zur Mietwohnung

Fahrten zu Ihrer vermieteten Immobilie sind vollständig absetzbar — hin und zurück.

Berechnung:

• Einfache Strecke × 2 (hin und zurück)
• Kilometer × 0,30 €

Beispiel: Fahrt von Frankfurt nach Berlin (548 km einfach) für Mieterwechsel

• 548 km × 2 = 1.096 km
• 1.096 km × 0,30 € = 328,80 € absetzbar

Wichtig: Dokumentieren Sie jeden Fahrtzweck (Mieterwechsel, Reparatur, Übergabe).

2. Handwerkerkosten

Reparaturen und Instandhaltung sind sofort absetzbar:

• Malerarbeiten
• Sanitär-Reparaturen
• Elektroarbeiten
• Dacharbeiten
• Gartenarbeit

Tipp: Unterscheiden Sie zwischen Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar) und Herstellungskosten (müssen abgeschrieben werden).

3. Nebenkosten

Kosten, die Sie als Vermieter tragen:

• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung
• Hausverwaltung
• Straßenreinigung
• Müllabfuhr
• Wasser/Abwasser (Ihr Anteil)

4. Zinsen für Immobilienkredit

Schuldzinsen für den Kauf oder die Renovierung der Mietwohnung sind absetzbar — aber nicht die Tilgung.

5. Abschreibung (AfA)

Das Gebäude selbst können Sie über die Nutzungsdauer abschreiben:

| Baujahr | AfA-Satz | |---------|----------| | Nach 1924 | 2% pro Jahr (50 Jahre) | | Vor 1925 | 2,5% pro Jahr (40 Jahre) |

Beispiel: Kaufpreis 300.000 € (davon 80% Gebäude, 20% Grundstück)

• Gebäudewert: 240.000 €
• AfA pro Jahr: 240.000 € × 2% = 4.800 €

6. Sonstige Kosten

• Kontoführungsgebühren für Mietkonto
• Steuerberatungskosten (anteilig)
• Inserate für Mietersuche
• Rechtsberatung bei Mietstreitigkeiten

Werbungskosten vs. Herstellungskosten

| Art | Behandlung | Beispiele | |-----|------------|-----------| | Erhaltungsaufwand | Sofort absetzbar | Reparaturen, Wartung, Austausch defekter Teile | | Herstellungskosten | Abschreibung | Neubau, Erweiterung, wesentliche Verbesserung |

Faustregel: Wird der Standard der Wohnung erhöht (z.B. neues Bad, das vorher keins war), sind es Herstellungskosten. Wird der bestehende Standard erhalten, ist es Erhaltungsaufwand.

Anlage V: Zeile für Zeile

Zeile 4-8: Angaben zur Immobilie

• Adresse
• Art (Wohnung, Haus)
• Wohnfläche
• Eigentumsverhältnis

Zeile 9-20: Einnahmen

• Zeile 9: Mieteinnahmen
• Zeile 13: Umlagen/Nebenkosten

Zeile 33-51: Werbungskosten

• Zeile 33: Schuldzinsen
• Zeile 37: Grundsteuer
• Zeile 39: Versicherungen
• Zeile 40: Verwaltungskosten
• Zeile 42: Erhaltungsaufwand
• Zeile 47: AfA

Zeile 53: Ergebnis

Einnahmen minus Werbungskosten = Überschuss oder Verlust

Verluste bei Vermietung

Sind Ihre Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, erzielen Sie einen Verlust. Dieser mindert Ihr übriges Einkommen — Sie zahlen weniger Steuern.

Häufig in den ersten Jahren: Durch hohe Zinsen und AfA übersteigen die Kosten oft die Einnahmen.

Aber Vorsicht: Das Finanzamt prüft die Einkünfteerzielungsabsicht. Sie müssen nachweisen, dass Sie langfristig Gewinne erzielen wollen.

Vermietung an Angehörige

Vermieten Sie an Familienmitglieder zu einem reduzierten Preis? Dann gilt:

| Miete in % der Vergleichsmiete | Werbungskostenabzug | |--------------------------------|---------------------| | Ab 66% | 100% absetzbar | | 50-66% | Anteilig absetzbar | | Unter 50% | Stark eingeschränkt |

Beispiel: Ortsübliche Miete 1.000 €, Sie verlangen 700 € (70%) → Werbungskosten sind voll absetzbar.

Dokumentation ist alles

Für die Anlage V brauchen Sie:

• [ ] Mietvertrag
• [ ] Kontoauszüge (Mieteingang)
• [ ] Nebenkostenabrechnung
• [ ] Handwerkerrechnungen
• [ ] Fahrtenbuch oder Fahrtennachweis
• [ ] Darlehensvertrag + Zinsbestätigung
• [ ] Grundsteuerbescheid
• [ ] Versicherungspolice

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Fazit

Die Anlage V ist umfangreich, aber logisch aufgebaut: Einnahmen minus Werbungskosten ergibt Ihr Ergebnis. Der Schlüssel zum Steuersparen liegt in der vollständigen Erfassung aller Kosten — besonders Fahrtkosten und Handwerker werden oft vergessen.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung.